１２条点検について
2024年8月19日
12条点検とは
建築基準法第12条に基づく定期報告制度は、マンションやビルなど一定の建築物について、安全性を維持するために定期的な調査・検査と報告を行う制度です。
建築物の定期調査では、敷地・地盤、建築物の外部、屋上・屋根、建築物の内部、避難施設などについて、劣化や損傷の有無を確認します。
マンションやビルの外壁は、日常的に風雨や紫外線、気温変化などの影響を受けるため、時間の経過とともに劣化が進行します。
外壁の劣化は美観上の問題だけでなく、ひび割れからの雨水浸入や、タイル・モルタル等の落下事故につながる可能性もあるため、定期的な確認が重要です。
12条点検の概要
一般的に「12条点検」と呼ばれていますが、建築基準法第12条に基づく定期報告制度では、対象に応じて建築物の定期調査、建築設備や防火設備、昇降機等の定期検査などが行われます。
当社のドローン外壁調査で主に関係するのは、建築物の定期調査における外壁部分の調査です。
外壁の調査では、仕上げ材の劣化や損傷、ひび割れ、タイルやモルタル等の浮き、剥落のおそれなどを確認します。
特に、タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）、モルタル等の外壁では、浮きを放置すると仕上げ材が落下し、歩行者などへの事故につながる可能性があります。
そのため、外壁の状態を定期的に確認し、異常が確認された場合には必要な対応を検討することが重要です。
外壁の点検方法
外壁調査には、目視、打診、赤外線調査など複数の方法があります。
従来、全面的な外壁調査を行う場合には、足場、ゴンドラ、高所作業車、ロープアクセスなどを利用し、調査員が外壁に近づいて打診する方法が多く用いられてきました。
打診調査では、外壁をテストハンマーなどで叩き、その音の違いからタイルやモルタル等の浮きの有無を確認します。
一方、現在では、一定の条件を満たし、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する赤外線調査についても、全面調査の方法として活用できます。
ドローンに赤外線カメラを搭載することで、高所を含む外壁の表面温度を広範囲に撮影することができます。
赤外線調査では、外壁表面に生じる温度差を解析し、タイル等の浮きが疑われる箇所を確認します。
ただし、温度差が確認されたからといって、必ずしもその場所に浮きがあるとは限りません。
日射、外気温、風、外壁材、建物の形状などによっても表面温度は変化するため、適切な撮影条件を確保し、可視画像や建物の状況などと合わせて解析することが重要です。
外壁の全面調査はいつ行う？
建築物の定期調査を行う時期は、対象となる建築物の用途や規模、所在地などによって異なり、特定行政庁が定めています。
そのため、「すべての建物が何年ごと」と一律に決まっているわけではありません。
また、外壁については、タイル、石貼り等、モルタル等の仕上げの場合、手の届く範囲の打診等による確認に加えて、一定の条件に該当する場合には、おおむね10年に一度、落下により歩行者等へ危害を加えるおそれのある部分について全面的な調査が必要となります。
全面調査の実施時期や対象範囲については、建物の状況や前回の調査・改修時期などによっても異なるため、個別に確認することが重要です。
ドローンによる赤外線外壁調査を活用するメリット
ドローンによる赤外線調査が適用できる建物では、条件によっては、全面調査のためだけに大規模な足場を設置せずに調査できる場合があります。
そのため、
- 高所を含む広範囲の外壁を効率よく確認できる
- 足場設置に伴う費用や工期を抑えられる場合がある
- 赤外線画像と可視画像をデジタルデータとして保存できる
- 過去の調査結果と比較しやすい
- 今後の補修や修繕計画を検討する資料として活用できる
といったメリットがあります。
ただし、建物の形状や周辺環境、気象条件などによってはドローン調査が適さない場合もあります。
また、必要に応じて打診調査、ロープアクセス、高所作業車など、他の調査方法と組み合わせることも重要です。
調査結果と修繕計画
12条点検や外壁調査で劣化や損傷が確認された場合には、状態や緊急性に応じて補修や修繕を検討します。
例えば、
- ひび割れの補修
- タイルの張り替え
- モルタル等の補修
- シーリングの打ち替え
- 塗装の補修
など、劣化内容に応じた対応が考えられます。
ただし、調査で異常が確認されたからといって、すべての箇所をただちに大規模修繕する必要があるとは限りません。
重要なのは、劣化の程度、落下などの危険性、進行状況、建物全体の修繕計画などを踏まえて優先順位を判断することです。
調査結果を長期修繕計画や今後の維持管理に活用することで、必要な修繕を適切なタイミングで検討しやすくなります。
まとめ
建築基準法第12条に基づく定期報告制度は、建物を安全に維持していくための重要な制度です。
中でも外壁は、タイルやモルタル等の浮き・剥落が落下事故につながる可能性があるため、適切な方法で状態を確認することが重要です。
外壁調査には打診、赤外線調査、目視などさまざまな方法があり、建物の形状や周辺環境、調査目的によって適した方法は異なります。
ドローンによる赤外線外壁調査も、一定の条件を満たせば、全面調査の有効な選択肢の一つです。
建物ごとに適切な方法を選び、調査結果をその後の維持管理や修繕計画に活かすことが大切です。
大阪を拠点に全国対応しております。
外壁調査・外壁点検・12条点検でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
