2026年4月4日

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12条点検を取り巻く環境は変化しています

建築物の維持管理において重要な位置を占めるのが、建築基準法に基づく定期報告制度です。

その中でも、建築物の外壁については、劣化や損傷などの状況を適切に確認し、必要に応じて修繕などにつなげていくことが求められます。

近年は、従来の目視や打診だけではなく、ドローンや赤外線カメラなどの新しい技術を活用した外壁調査にも注目が集まっています。

ただし、「ドローンを使えば12条点検がすべて完了する」という単純なものではありません。

建物の用途や規模、調査する範囲、劣化状況などを踏まえ、適切な調査方法を選択することが重要です。

12条点検では調査方法を正しく理解することが重要です

12条点検に関連する外壁調査では、建物の状態を適切に把握することが基本となります。

そのため、ドローンを導入する場合も、単に撮影できるかどうかではなく、

• どの範囲を調査するのか
• 建物の高さや形状はどうなっているのか
• 外壁の仕上げ材は何か
• 赤外線調査が適しているのか
• 打診などを組み合わせる必要があるのか

といった点を事前に確認する必要があります。

ドローン外壁調査は12条点検の効率化に活用できます

ドローンを利用した外壁調査の大きなメリットは、高所の外壁を効率的に確認できることです。

従来の外壁調査では、建物の規模や高さによっては足場や高所作業車などを使用する必要があり、準備や費用、作業期間が大きくなる場合があります。

ドローンによる調査では、地上から確認しにくい高所の外壁を撮影し、可視画像や赤外線画像を取得できます。

これにより、建物全体の外壁状況を把握するための調査方法の一つとして活用できます。

赤外線カメラによる外壁調査とは

ドローンに搭載した赤外線カメラを使用すると、外壁表面の温度分布を確認できます。

外壁に温度差が生じている箇所を確認することで、タイルなどの浮きが疑われる部分を抽出する際の参考情報を得ることができます。

ただし、赤外線画像は日射、気温、風、外壁材の種類など、さまざまな条件の影響を受けます。

そのため、赤外線画像だけで外壁の状態を判断するのではなく、調査条件を確認したうえで、必要に応じて目視や打診などの調査と組み合わせることが重要です。

ドローンだけに頼らないことが重要です

ドローン外壁調査には多くのメリットがありますが、すべての建物・すべての外壁に適しているとは限りません。

例えば、

• 建物周辺の飛行環境に問題がある
• 強風などによって安全な飛行が難しい
• 赤外線調査に適した条件を確保できない
• 外壁の一部について詳細な確認が必要

といったケースがあります。

このような場合には、ドローンによる調査に加えて、地上からの目視や打診など、別の調査方法を組み合わせることが考えられます。

重要なのは、ドローンを使うこと自体を目的にするのではなく、建物の状態を適切に確認することを目的として調査方法を選択することです。

12条点検とドローン調査を適切に組み合わせる

ドローンは、12条点検に関連する外壁調査を効率化するための有効な手段の一つです。

特にマンションやビルなど、外壁面積が大きい建物では、ドローンによって広範囲を効率的に確認できるメリットがあります。

一方で、建物の条件によっては他の調査方法が必要になる場合もあります。

そのため、

事前確認 → 調査方法の選定 → ドローン調査 → 必要箇所の詳細確認 → 結果の整理

というように、建物ごとの条件に応じた調査計画を立てることが重要です。

調査結果を次回の維持管理にも活用する

ドローン外壁調査で取得した画像や赤外線データは、その場で確認して終わりではありません。

調査結果を適切に整理・保存しておけば、将来の外壁調査や修繕計画を検討する際の資料として活用できます。

前回の調査結果と今回の結果を比較することで、劣化状況の変化を確認するための材料にもなります。

そのため、12条点検に関連する外壁調査を行う際には、現在の状態を確認するだけでなく、将来的な建物管理まで考えてデータを残すことも重要です。

管理会社・建物所有者が確認しておきたいポイント

ドローンを利用した外壁調査を検討する場合、調査会社に依頼する前に、次のような点を確認しておくとよいでしょう。

• どの範囲を調査するのか
• 使用するドローンや赤外線カメラは何か
• 赤外線調査に適した条件を確認しているか
• 必要に応じて打診などを組み合わせるのか
• 調査結果をどのような報告書にまとめるのか
• 撮影した画像や調査データをどのように管理するのか
• 建物周辺の安全対策をどのように行うのか

価格だけで判断するのではなく、調査方法・調査範囲・報告内容まで確認することが大切です。

法改正後も「建物の状態を適切に把握する」という基本は変わりません

12条点検に関する制度や調査方法を検討する際には、最新の法令や国土交通省などが示す基準・指針を確認する必要があります。

新しい技術が普及しても、建物の安全性を確認し、必要な維持管理につなげるという基本的な考え方が変わるわけではありません。

ドローンや赤外線カメラは、その目的を達成するための調査手段の一つとして適切に活用することが重要です。

まとめ

12条点検に関連する外壁調査では、建物の条件に応じて適切な調査方法を選択することが重要です。

ドローンによる外壁調査は、高所や広範囲の外壁を効率的に確認できる方法の一つであり、赤外線カメラを組み合わせることで、外壁の温度分布を確認することもできます。

一方で、すべての建物にドローン調査だけを適用できるわけではありません。

ドローン・赤外線・目視・打診など、それぞれの特徴を理解し、建物の条件に応じて適切に組み合わせること。

これが、12条点検に関連する外壁調査を適切かつ効率的に進めるための重要な考え方です。

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